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在房地产开发工作会议上的讲话稿,http://www.170xue.com
制度改革的深化和住房的商品化、市场化，个人购房已成为住房
消费市场的主体，多层次、宽领域的市场需求，必然要求建立和
完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。为适应这
种新变化，我市确定了建立以经济适用住房为主的多层次住房供
应体系的思路，即建立"双渠道、三层次、三类型"住房供应体
系。"双渠道"是指市场渠道和社会保障渠道；"三层次"是指面
向最低收入、中低收入、高收入．家庭；"三类型"是指经济适用
住房、廉租房和商品房。要团地制宜，合理开发面向高收入家庭
的商品房，重点建设面向中低收入家庭的经济适用住房，适当提
供面向低收入家庭的廉租住房，并确保三类住房之间的适当比
例。要继续扩大面向中低收入家庭的经济适用住房建设，切实加
强规范管理，把政府给予居民的各项优惠政策切实落实到位，普
遍改变普通市民的居住条件。
三是科学的市场监管体系。要以强化住宅配套设施管理为重
点，从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和
综合验收等环节入手，实行全过程动态跟踪监督；按照"统一规
划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针，坚持配套设施与
房屋建设同步实施；要加强配套设施资金监管，实行开发项目综
合验收制度，建立监管责任追究制度，确保配套设施齐全完-善，
保持建设与管理的有机衔接，坚决杜绝新的"烂尾工程"。同时，
各部门要进一步提高管理人员的自身素质，通过推行政府"五项
工程"建设，减少审批环节和程序，转变工作作风。要广泛实行
政务公开，提高办事效率，提高房地产开发管理和服务水平，创
造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。
四是房地产交易体系。要在加快住房市场建设的基础上，进
一步放开、搞活住房存量市场，促进房地产资源的优化配置和有
效整合，采取政府扶持、完善配套、促进销售等措施，加快消化
空置商品房。要规范住房交易行为，理顺住房流通渠道，继续完
善房地产信息、交易、服务和管理等功能，进一步降低交易成
本，刺激住房消费和流通。要加强对房地产中介组织的培育和管
理，充分发挥其协助政府、服务大众的纽带作用。
五是房地产信息服务体系。要加快房地产管理信息化进程，
适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求。市建委、市国土资
源和房屋管理局建立的青岛市住宅与房地产信息网已经开始运
行，各市、区建设行政主管部门和开发管理部门，都要把推进房
地产信息化作为今后的大事，加快信息网络化建设，做到政务公
开信息化，行业管理信息化，市场动态信息化，信息公开，资源
共享。同时厂要积极引导开发企业自觉参与网络开发与应用，为
投资商和消费，者提供现代化的信息服务。
六是房地产市场法制保障体系。要按照WTO规则的要求，
结合行政审批制度改革，进一步调整、完善法规政策，建立起一
整姿与WTO规则相适应的法规体系；要加强执法队伍建设，建
立一支意识强、作风严、能力高的执法队伍；要健全法制监督，
形成行政监督、司法监督和社会监督有机结合的监督体制，为房
地产业发展提供健全的法制保障。
(二)积极引入市场竞争机制
首先，要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞
争经济，市场机制本质上是竞争机制。目前，开发企业取得项目
大多依靠协议方式，缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项
目、跑项目、要项目的做法，采取土地拍卖或项目招标投标的方
式确定开发企业，推动房地产开发市场实现从无，序到有序的转
变，创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外
优势企业和优质资金进入房地产领域，推动房地产业规范、科
学、有序的发展。
同时，要引进国际先进理念和技术，建立开：发项目监理机
制，提高住宅的规划、设计、配套、环境质量。要在加强开发项
目建设合同管理的基础上，探索实行开发项目违约索赔制度。适
应我国加入WTO和经济国际化的新形势，借鉴国际通行做法，
拓展工程建设监理范围，将工程建设监理扩展到开发项目的规
划、设计、项目招投标和竣工验收等各个环节，使之贯穿于项目
运营的总体阶段，实现对开发项目的全过程、全方位监理。
(三)改变房地产开发方式，坚持统一规划,练合开发
改变开发方式，就是要变传统的先建房，后配套为做环境配
套，后建房。要采取对土地深加工、周边环境改造等方式，提高
土地利用价值。坚持综合开发，打破散乱、小规模、插花式开发
局面。要文力进行旧城改造，加快城市村庄改造和老城区保护性
开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环
境配套挂起钩来，采取"捆绑"方式进行开发，如对旧城或危破
陋住房进行改造，可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方
式，或由政府用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对
历史，风貌保护区范围的改造，可采取置换开发方式，提高老城区
的历史文化价值。对级差地租较高的老市区，可通过合理规划，
平衡'改造资金缺口。这些挂钩机制要将统一的土地储备、招标拍
卖粤调；动各区的积极性结合起来。今年要先在市内各区进行试
点，力求取得经验和实效，促进城市人居环境的整体改善。
(四)大力实施品牌战略，发展企业规模经营
目前，全市有大大小小的开发企业600多家，企业规模普遍
偏小，经营粗放，按照市场份额测算，平均每个房地产企业开发
量不到2万平方米，许多企业开发成本高，配套质量差，社会信
誉低，更谈不上规模效益，在很大程度上影响了房地产业的整体
发展。现代房地产市场竞争，已从早期的价格竞争、质量竞争发
展到规模竞争和品牌竞争，这是企业综合实力的全面体现，是促
进房地产健康发展的强大动力。重品牌、重环境、重质量、重服
务，已经成为开发企业生存、发展的关键。我市房地产市场要尽
快：改变"小、散、差"的现象，在发挥市场机制作用的同时，必
须配合运用行政制约、行业管理手段，加强宏观管理，引导市场
格局的转化。要制定品牌战略规划和扶优扶强政策，坚持以市场
为导向、以企业为主体、以技术进步为支撑，促使有知名品牌、
有较强实力和较大市场份额的大公司和企业集团壮大实力，或强
强联合，形成集约效应，带动房地产开发整体水平的提高。要提
高房地产企业的设立门槛、预销售门槛，在全市推行房地产开发
企业职业经理执业资格认证等制度，将其作为企业资质升级的必
备条件，以促进开发企业走集约化、规模化、产业化的道路。
(五)增加开发科技含量，提高住宅产业现代化水平
随着经济发展和生活质量的不断改善，人们的居住水平必将
向更高的层次发展，科学技术的进步与应用是实现这一发展的一
条重要途径。应该讲，我市目前住房建设的产业化和现代化水平
还比较低，在这方面我们应该有更大的作为。现在市场和客观形
势对我们的基本要求是，依靠科技进步和创新，加大开发科技含
量，促进房地产业由粗放、劳动力密集型向资金、技术密集型转
变。要认真贯彻实施住宅建设节地方针和建筑节能标准，建立住
宅产业的技术体系和住宅部品生产体系，以技术集成为主线，形
成标准化、通用化、工业化的住宅建筑体系，实现系列化开发、
集约化生产、配套供应；在规划设计、建筑结构、新型建筑材料
推广、新工艺、新设备等方面，要制定具体措施，加快淘汰落后
建材产品，积极研究、应用节地、节能、高效的新型建材，建设
精品住宅，更好地满足不同层次的住房消费需求。要着力运用现
代科技和信息技术，积极设计开发功能多样化的住宅小区，提高
住宅小区的智能化程度，提升房地产开发总体水平和建设档次。
同志们，迎奥和入世为我市房地产开发带来了新的发展机遇和严
峻的竞争挑战。让我们在市委市政府的领导下，与时俱进，开拓
创新，扎扎实实做好各项工作，圆满完成各项工作任务，为全市
房地产业的健康发展，为经济和社会的全面进步，做出更大的贡献。
春节就要到了，借此机会，祝大家新年快乐。
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，在房地产开发工作会议上的讲话稿
